«Non abbiamo mai ricevuto il certificato. Probabilmente non abbiamo nulla da vendere» oppure «Non riusciamo a trovare il nostro certificato di proprietà. Senza certificato sembra impossibile trasferire la proprietà». Queste sono obiezioni comuni da parte di chi vorrebbe vendere la propria multiproprietà. In entrambi i casi, però, non vi è motivo di non presentare la richiesta di vendita. Vediamo perché.

A cosa serve il certificato di proprietà?
Il certificato di proprietà o certificato di multiproprietà è un documento che conferma i diritti del proprietario sulla multiproprietà secondo le condizioni di adesione al club vacanze a tempo condiviso. Tutte le regole del club sono raccolte nello Statuto del club o nel Regolamento di adesione.
Prima di tutto, il certificato indica chi è il proprietario e cosa possiede, segnala i fondatori responsabili e le società che gestiscono il resort, e fa riferimento ai documenti legali (Statuto o Regolamento).
Nella maggior parte dei casi, il certificato è anche il documento unico per trasferire i diritti a un’altra persona, servendo come base per il cambio di proprietà della multiproprietà.

La multiproprietà è sempre confermata da un certificato?
La forma di certificazione come «certificato di multiproprietà» è adottata in diversi paesi europei: Regno Unito, Spagna, Cipro, Malta, e altri.
Tuttavia, esistono altre forme di proprietà.
In paesi come Francia, Italia, Austria, Svizzera e in parte Spagna, la multiproprietà è considerata una forma di proprietà immobiliare. In questi casi, l’atto di proprietà è redatto da un notaio sulla base dell’atto di compravendita e aggiornato nel registro pubblico.
In Germania, Finlandia, Svezia e in altri paesi, la multiproprietà è considerata proprietà di quote di una società costruttrice del resort. Il registro è gestito da un ente statale che controlla la proprietà societaria e il trasferimento avviene presso lo stesso ente.
Negli Stati Uniti, nella Repubblica Dominicana e in alcuni paesi dei Caraibi e dell’America Latina, la multiproprietà è considerata un contratto di affitto a lungo termine in un complesso alberghiero. In questo caso non viene rilasciato alcun certificato di proprietà: il contratto di acquisto funge da documento legale che comprova la proprietà.

Chi rilascia il certificato di multiproprietà?
La forma più comune di proprietà tra i nostri clienti è il certificato di multiproprietà. Nei paesi con legislazione consolidata sulla multiproprietà, la gestione dei registri dei membri, il rilascio dei certificati e il trasferimento della proprietà è affidata a un ente indipendente, senza interessi finanziari nella vendita della multiproprietà.
Nella maggior parte dei casi, questa funzione è svolta dal Trustee del resort, spesso una società fiduciaria indipendente. Negli ultimi anni due principali Trust – FNTC (First National Trust Company) e Hutchinson Trust Company – hanno consolidato la loro posizione, gestendo la sicurezza e i registri di oltre 600 resort europei.

Come avviene di solito il trasferimento della proprietà dal venditore all’acquirente?
Il retro del certificato, che conferma la proprietà della multiproprietà, funge da Atto di trasferimento della proprietà. Indica il proprietario originale e il nuovo acquirente. Sono obbligatorie la data e le firme di tutte le parti coinvolte.
Tutti i comproprietari devono firmare per esprimere il loro consenso alla vendita (fino a 4 persone). In assenza di anche una sola firma, la transazione non può essere completata.
Dopo la firma, il certificato deve essere inviato al Trustee, che verifica nomi, indirizzi e firme con i registri originali. In caso di dubbi, il Trustee contatta i proprietari per confermare la correttezza della transazione.
Successivamente, il Trustee verifica l’assenza di debiti o gravami che possano ostacolare la vendita. Una volta ricevute tutte le conferme, provvede a trasferire la proprietà ai nuovi proprietari e rilascia un nuovo certificato che ne attesta la proprietà, incluso per multiproprietà con settimane fluttuanti o sistema a punti.

Come avviene il trasferimento se il certificato è perso?
Se il certificato originale è smarrito, è necessario informare il Trustee. È possibile richiedere un duplicato, ma se si desidera vendere o trasferire la proprietà, non è obbligatorio richiederlo.
Il Trustee invia un documento speciale: «Dichiarazione di smarrimento del certificato e contestuale Atto di trasferimento». Questo include il testo della parte di trasferimento del certificato dove vengono apposte le firme. Prima, il proprietario dichiara che l’originale è smarrito, non venduto, non impegnato e assume la piena responsabilità legale e finanziaria in caso di dichiarazioni false.
Firmando questo documento, il proprietario conferma la perdita del certificato e richiede il trasferimento della proprietà. Il costo del trasferimento è lo stesso di quello ordinario con il certificato originale.

Quanto tempo richiede il trasferimento della proprietà?
In genere 4-6 settimane, comprese le spedizioni postali. Tempi più lunghi possono dipendere dalla complessità, debiti o gravami, firme mancanti, festività e coincidenze con il pagamento della quota annuale.
Il processo può essere notevolmente accelerato rivolgendosi a specialisti, il cui servizio è economico ma efficiente.

Sono necessarie valutazioni costose dei certificati?
La stima del certificato può essere richiesta dall’acquirente, ma oggi la maggior parte preferisce fare ricerche autonome online confrontando offerte simili. La valutazione viene richiesta principalmente per procedure legali o divisioni ereditarie.