Per rispondere correttamente a questa domanda, è fondamentale sapere che tipo di multiproprietà si possiede e, di conseguenza, quale sia il documento principale che attesta la proprietà.

La forma di multiproprietà più comune

La forma più diffusa tra i nostri clienti è la multiproprietà intesa come diritto esclusivo di utilizzo di un alloggio all’interno di un club, per un periodo espresso in settimane (talvolta convertito in punti).
Questo diritto è attestato da un certificato di proprietà, nel quale sono indicati i proprietari e comproprietari e sono descritte le caratteristiche specifiche del diritto posseduto.

Questa tipologia di proprietà è la più semplice da trasferire.

Il trasferimento richiede:

• la compilazione del retro del certificato di proprietà, che costituisce l’atto di trasferimento a favore di un nuovo titolare;
• l’invio del certificato per posta al gestore del registro dei proprietari del club (di norma una società fiduciaria o trust indipendente).

Contestualmente, è necessario versare al gestore del registro una quota di trasferimento, che copre:

• le spese amministrative,
• l’aggiornamento del registro dei proprietari,
• l’emissione di un nuovo certificato a nome dell’acquirente.

Nelle operazioni di rivendita, tali costi sono generalmente a carico dell’acquirente. Prima dell’invio dei documenti, anche l’acquirente deve firmare il retro del certificato, confermando di accettare la proprietà con tutti i diritti e gli obblighi connessi.

Se non è stato stipulato alcun contratto scritto (ad esempio in caso di donazione a familiari o amici), è sufficiente inviare il solo certificato.

Se invece è stato redatto un contratto di compravendita, di donazione o di trasferimento a titolo oneroso o gratuito, una copia del contratto deve essere inviata al trust insieme al certificato.
Qualora il contratto sia redatto in una lingua extraeuropea, deve essere accompagnato da una traduzione giurata in inglese.

Non sono richiesti ulteriori certificati o verifiche.

L’acquirente può chiedere conferma dell’assenza di debiti per spese di manutenzione. Tuttavia, anche in presenza di tale conferma, il trust non la prenderà in considerazione e procederà comunque con una propria richiesta ufficiale alla società di gestione prima di avviare il trasferimento.

L’intera procedura richiede normalmente da 2 a 8 settimane.

In caso di vendita, è consigliabile organizzare una custodia sicura dei fondi del venditore durante il periodo di trasferimento.
Il servizio di escrow può essere fornito dallo stesso trust (se dispone di conti dedicati), con un costo indicativo tra 50 € e 250 €, oppure da un notaio.

Multiproprietà come bene immobiliare: procedura più complessa

Più complesso è il trasferimento di una multiproprietà che costituisce diritto reale immobiliare, soggetto alla normativa immobiliare e alle formalità notarili.

L’unico modo pratico per completare la procedura senza eccessivi disagi è conferire una procura a un rappresentante che:

• raccolga e traduca i documenti richiesti dal notaio,
• attenda le verifiche ufficiali,
• concluda l’atto in presenza dei rappresentanti muniti di procura,
• e ottenga infine il documento di registrazione che conferma l’acquisto da parte dell’acquirente.

Questa procedura può durare tre mesi o più, poiché include la fissazione dell’appuntamento notarile e l’espletamento di tutte le formalità burocratiche previste per i trasferimenti immobiliari.

I costi possono includere:

• compensi dei rappresentanti,
• redazione della procura,
• predisposizione del contratto di vendita, donazione o altro trasferimento,
• onorari notarili,
• imposte e diritti di registrazione,
• servizi di escrow bancari o notarili (nelle compravendite).

I primi due costi sono inevitabili; gli altri possono talvolta essere trasferiti all’acquirente.

Come nel caso precedente, è opportuno verificare preventivamente:

• che il venditore sia l’effettivo proprietario,
• che non vi siano debiti per spese condominiali o di club.

In caso contrario, la trattativa non dovrebbe nemmeno iniziare.
Tuttavia, anche in questo caso, la documentazione raccolta in anticipo verrà ignorata dal notaio, che è tenuto per legge a effettuare controlli e richieste autonome.

Quando servono realmente i documenti?

Dalla descrizione delle procedure risulta chiaro che i documenti sono necessari solo dopo:

• che tutte le condizioni siano state concordate,
• e che sia stato concluso un accordo preliminare, un contratto di vendita o almeno un accordo verbale.

Prima di arrivare a questo punto:

• occorre tempo per trovare un acquirente,
• rispondere alle sue domande,
• e concordare ogni dettaglio.

In questa fase iniziale, al venditore non è richiesto alcun documento.

È sufficiente:

• l’intenzione di vendere a un determinato prezzo,
• e informazioni precise sulla proprietà.

Questo è particolarmente importante per chi non riesce a reperire subito gli originali dei documenti.

Nessuna agenzia o intermediario chiederà il certificato di proprietà nella fase di messa in vendita.
È essenziale solo che, una volta trovato l’acquirente, tutti i comproprietari siano d’accordo.

Se i documenti originali non sono disponibili, il venditore avrà tutto il tempo necessario per:

• richiedere duplicati,
• oppure ottenere un pacchetto speciale di documenti sostitutivi per il trasferimento della proprietà.

⚠️ Avvertenza importante

Attestazioni di proprietà, presunti endorsement, certificati di valutazione, passaporti tecnico-legali, certificati di liquidità e documenti simili sono costruzioni artificiose che non hanno alcun valore giuridico ai fini della tutela di una compravendita di multiproprietà.

Il trasferimento a titolo oneroso o gratuito di una multiproprietà deve avvenire esclusivamente nel rispetto:

• della normativa del Paese in cui si svolge la transazione,
• e della normativa del Paese in cui il resort è giuridicamente registrato.

Il quadro normativo del Paese del resort è strutturato per tutelare gli interessi di acquirenti, venditori, promotori e altri operatori del mercato.

Documenti o procedure aggiuntive non richieste né dal resort né dalla legge:

• non rafforzano la tutela giuridica,
• non sono integrate nel sistema legale esistente,
• non offrono alcun vantaggio reale,
• e generano solo costi inutili.

Anzi, possono creare una illusione di sicurezza laddove i requisiti fondamentali della procedura non siano rispettati.